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資産価値の落ちにくいマンションとは

マンションなどの物件を購入して、不動産を賃貸物件として利用することを希望している方も大勢います。現在では不動産投資は注目されている投資方法として知られているように、大きく価値が変動してしまうことが少なく、将来的に長きにわたって家賃収入を見込むことができるので、将来には年金代わりのように活用できることも注目されている要因です。不動産投資を行うには、人によってはできるだけ安い物件を購入することを希望している場合もみられますが、資産価値が大きく下がってしまうような物件の場合では、利回りも期待することができない状態に陥ってしまうことも珍しいことではなく、購入する物件に関しては予め知識を得ておくことも大切なことです。できるだけ資産価値の落ちにくい不動産を見極めることも大切な部分になり、マンションの場合では第一に物件の立地条件を挙げることができます。マンションの場合では一戸建て住宅とは異なり、立地条件が重要視されている傾向にあります。例えば最寄り駅から徒歩で10分圏内であれば、資産価値が下がりにくい傾向にあります。鉄道駅やバス停などの他にも、自動車で走行できる大きな道路などが近くにある場合でも人気物件として注目されることがあります。立地条件に関しては交通関連だけではなく、生活を送る上で便利な場所であることも最低限必要です。学校が近隣にあったり、買い物ができるスーパーマーケットやコンビニエンスストアなど、各種商業施設などが充実している場合でも資産価値が下がりにくい傾向にあります。不便な場所には住みたがらないことは最も基本的なことになるので、周囲の環境を十分に把握した上で不動産投資用の物件を探すことがおすすめです。また、マンションの場合では管理会社の状態でも影響を受ける場合があります。共用部分に対しての清掃状況や、照明器具の状態などを確認する方法、ゴミステーションの状態を確認する方法でも判断できる内容があります。さらに管理組合の状態も重要になり、修繕積み立て費の状態を知ることでも資産価値を下げない物件を見つけ出すことができます。

不動産投資のリスクの説明

投資の手法として、不動産投資を手掛ける人が増えてきました。
毎月の安定した家賃収入が得られますので、長期的に一定の収益を上げることで、資産形成していけるという大きなメリットがあります。
ただ、投資である以上、危険性が全くないわけではありません。
不動産投資のリスクについて、知っておくことは決して無駄にはならないでしょう。
まず、物件を購入するときに、確率としては低いですが、欠陥を持った物件を購入してしまう恐れがあります。
言うまでもありませんが、欠陥を持っていたら、その物件自体の価値が低下し、空室率が高くなるなど、家賃収入が大きく減ってしまう危険性があります。
空室になりやすい物件としては、まずは、立地の悪さがあります。
駅から相当に離れていたり、墓地の近くであったりすると、入居を検討している人には好印象を与えません。
ほかにも、建物が老朽化している、部屋の間取りがニーズに合っていない、なども空室リスクを作る要因となります。
また、不動産投資のリスクの一つに、入居者の家賃滞納リスクがあります。
家賃の滞納が起こると、想定した利回りとなりませんので、逆に損をする危険性があります。
家賃が入ってこなくても、オーナーとしては、支払わなければならない費用はあるのです。
管理費や修繕積立金の支払い、また、融資を受けている場合であれば、毎月の返済金は支払わなければなりません。
また、火災による建物焼失のリスクも考えられます。
入居者の不注意での出火や、隣の建物から火が回ってきて被害を受けるなど、オーナーの対応では防御不能な側面も多いです。
さらに、地震や津波などの天災リスクもあります。
日本のように地震の多い国であれば、建物の耐震性能は外国よりは優れているにしても、大規模な地震や津波などの天災に対して完全な安全性を確保することは難しいでしょう。
万一、地震によって建物が崩壊してしまえば、家賃収入は得られなくなってしまいます。
このように、不動産投資においても、リスクは存在しますので、それぞれについて、対応策をきっちりと立ててから投資に踏み切るのが賢明です。

都心地域に増えている屋上緑化のマンションの良い点とは?

 マンションなどの屋根や屋上に植物を植えてガーデンを造る屋上緑化は、ガーデニングの楽しみや、景観が良くなるという利用価値だけでなく、様々な実利的効果を持っています。まず、代表的な例としては、CO2の削減効果があります。植物はCO2を取り込んでO2に変換する光合成をおこなうため、結果としてCO2の排出が減少するのです。そのため、屋上緑化には、地球温暖化対策としての利用価値があることになります。

 また、屋上緑化による植物の蒸散作用やガーデンの植物と土壌層は断熱作用を持ち、建物内の気温を下げる効果があります。その効果は10度以上におよび、副次的にエアコンなどの省エネ対策としての利用価値を持つことにもなります。さらに、植物による断熱効果は、ガーデンを造営した建物だけでなく、その一帯にも影響を与えるため、屋上緑化が広がることにより、ヒートアイランド現象の改善効果も期待できます。

 そのため、特にヒートアイランド現象が進行している都心部ほど、屋上緑化は効果的な手段と言えます。もっとも、ヒートアイランド現象自体が、自然破壊による植物の断熱効果の低下がもたらしたものであるため、人類は、かつて自らの手で破壊したものを、ようやく回復させようとしているとみなすことができます。

 そのほかの効果としては、建築物の保全が挙げられます。建築物が直射日光や雨にさらされるのを防ぐことにより、経年劣化を遅らせることができるのです。また、前述の断熱効果は温度差のもたらす熱膨張や熱収縮を防ぎ、結果として亀裂や剥離を生じさせにくくします。

 なお、東京都は2000年4月より、敷地面積1000平方メートル以上の建物(公共施設は250平方メートル以上)の新築や増改築を行う場合は、外構および利用可能な屋上面積の20パーセント以上を緑化するという「行政指導」を定めました。さらに、2001年4月からは「自然保護条例」の改正により、屋上緑化が義務付けられました。今日では、こうした取り組みは各都道府県に広まり、個人住宅の屋上緑化に対して助成金を出す自治体も増えはじめています。

マンション売買時の手付金の仕組み・金額は?返還の場合もある?

マンションを購入する時は初めに手付金と呼ばれるお金を支払うことになります。この手付金は本当にマンションを購入する意志があることを示すために支払うもので、手付金を支払えば他の人への物件紹介をストップさせることができるのです。単に購入するという意志を示したところで心変わりをされてしまっては、売主側が損をすることになるでしょう。紹介をストップさせていた間に別の購入希望者が現れた可能性も考えられます。このような損失を防ぐためにも手付金というシステムが一般的になっています。

手付金は買主の方が売買代金の一部として支払うため、契約が成立した時は売買代金から差し引いて残金を支払います。つまり手付金の金額が多いからと言って損をするようなことはないので心配はいりません。

しかし買主側から売主側に対して契約の解約を申し出た場合は、買主は先に払った手付金を放棄しなければならない決まりになっています。マンションを購入するつもりでいても、何らかの事情が発生して購入できなくなることもあるでしょう。このような時は手付金を諦めれば契約を解約することができるようになっているのです。反対に売主側から解約を申し出た場合は、手付金を倍にして返金する必要があります。

契約が解約となっても買主が支払った手付金が戻ってくるケースがあります。それは契約の際にローン特約を設定している時です。ローン特約とは金融機関で申し込んでいた住宅ローンが通らなかった時に適用されるもので、手付金は全額が返金される仕組みになっています。金融機関で住宅ローンを組む方は多いですが、誰でも必ず審査に通るというわけではありません。審査基準を満たしていない等、融資が受けられなかった場合は契約が解約となりマンション購入もふり出しに戻ります。

注意したいのはローン特約が付いていない場合です。売買契約書は不動産会社が作成するので、ローン特約が付くかどうかは事前に確認しておきましょう。

マンション売却のコツ・相場についての解説はこちらをご覧ください

「相続時精算課税」ってどんな制度?どんな良い点があるの?

一般的な方のケースでは、マンションなどを購入する際には頭金などを用意することも多く、残りの支払額を住宅ローンを組んで利用することが行われています。マンションなどの場合では高額になることも多く、30年ローンや35年ローンとして長期的な返済計画を立てている方も多い傾向にあります。一方で親などが一定以上の資産を持っている方の場合では、親がマンションを購入してくれるような家庭も実在しています。

このケースでは通常では贈与税がかかることになり、贈与された金額によって贈与税が大きく変わることになり、例えば年齢が20歳以上の方ならば、2,500万円の贈与を受けたならば、45%の贈与税の支払いが義務化されています。しかし、基礎控除という項目も用意されていて、控除額は265万円に設定されています。基礎控除に関しては贈与額が上がる度に高額に設定されているのですが、逆に200万円以下の場合では基礎控除額は0円になります。

しかし、税務関連では相続時精算課税という内容もあり、基本的には直系親族間で行われる贈与に対して適用されることが前提です。

マンションを購入した際の金額が2,500万円以内ならば、親の年齢が60歳以上で尚且つ子の年齢が20歳以上であれば贈与税は非課税にすることができます。例えば定年退職を過ぎた親が、子供に対してマンションを購入する場面では、非常に効果的な方法になり、余計な金利などを支払わずにお得に物件を購入できるメリットを持っています。マンションで新築物件の場合では、価格が2,500万円を超えてしまうことも珍しいことではありません。

このケースでは親から2,500万円の贈与を受けて、残りの金額を本人名義で住宅ローンを利用する方法もあり、多額の贈与税を作らずに済ませることが可能です。良い点は多く、一度に多額の贈与を行うことができる他にも、遺産相続を考えている方であっても、生前にトラブルが発生しない状態で贈与を行うこともでき、特にマンションなどの住宅購入時には適している制度ということができます。

分譲マンションの「修繕積立金」の説明 | 値段の目安についても

分譲マンションとして売り出しを行っている物件では、一戸建て住宅とは異なって、住宅の販売価格だけを確認するのではなく、入居後に必要とされている経費などをチェックすることも基本的な項目です。分譲マンションの多くは住宅ローンを利用して、毎月の返済を行うことの他に、管理費用や修繕積立費などが必要なケースが殆どです。

管理費用に関してはマンションに管理人などが常駐していることが多く、そのための費用として支払うことになり、用途に関しては共用スペースの維持管理が相当しています。清掃作業や草刈、照明器具などが破損した際に交換する費用、エレベーターなどの定期点検費用なども該当しています。修繕積立費に関しては特に重要な内容を持っていて、マンションが老朽化してしまった際に物件を補修する費用として使われることになります。

具体的には給排水関連の設備を補修、または交換を行う内容や、外装として外壁の張り替えを行ったり、塗り替え工事などを行う場面も見られます。マンションは鉄筋コンクリートで作られていることになり、一般的には高耐久を実現しているものですが、それでも老朽化してしまうことになり、特に外装部分にかかる補修費用などは大きな金額を必要としています。

一般的には新築物件として購入した場合では、全国平均では約1万円程度に設定されていることが多く、事前に管理会社や売主によって修繕計画が行われていることになります。

しかし、実際には築年数にも影響していますが、修繕計画通りに機能しないことも多く、このケースでは築年数が経過してしまった場合では、段階増額積立方式を採用している物件も目立ちます。老朽化によって修繕計画が上手く機能しない場合では、入居者に1度に大きな負担が強いられてしまうこともあり得ます。そのため、常に築年数と外装等の状態を見極めながら早期に修繕計画を練り直すことが良い方法とされています。その結果として、築年数に影響されますが、約1万円から2万円弱程度の範囲で推移していることも一般的です。

マンション査定相場ガイド

マンション選びでけっこう重要視したい?マンション駐車場の解説

クルマの所有者がマンションを選ぶ場合は駐車場の形式も確かめたいところです。マンションの駐車場にはいくつかの種類があります。駐車場はクルマを自力で運転して駐車スペースまで運ぶ自走式と、機械により駐車する機械式に分かれます。さらに自走式は平置きの青空駐車と建築内へ駐車する屋内式又は立体式に別れ、機械式は規模の小さな二段・三段式と規模の大きなタワー式があります。

自走式の青空駐車場はクルマの出し入れが簡単で時間もかからないのでもっとも人気のあるタイプです。自走式の立体駐車場はマンションの敷地に余裕がないと造れないタイプです。自走式はセキュリティー上の問題があり、盗難や当て逃げなどが起こる可能性があります。機械式は出庫に時間がかかり、駐車のために車外へ出て機械を操作をしなければなりませんが、一旦駐車してしまえばセキュリティー上は安心できます。

コスト面は造る側から見ると青空駐車が最も安くでき、自走式の立体駐車場は初期投資がかさみます。機械式はタワー式がもっとも高く、二段・三段式は比較的安くできますが、どちらもメンテナンスコストが発生します。利用者側から見ると青空駐車は高めの賃料に設定され、機械式は青空駐車に比べて安く設定される傾向にあります。自走式はクルマの大きさに対する制限が少ないのに対して、機械式はクルマの幅・長さ・高さ等において制限があります。

機械式は盗難などのセキュリティーに対しては安心ですが、出庫時や機械の移動時に他の歩行者を巻き込む事故が発生する恐れがあります。出庫時の前後には十分な安全確認を必要とするタイプです。

マンション駐車場の利用状況は平均すると空きが出る傾向にあり、管理運営費の減少につながるなどの影響がでています。また機械式は経年と共に取替えが必要なため、賃貸か分譲かの違いはあるにせよコストの負担が発生します。マンション選びでは自分のライフスタイルを考えた上で駐車場に関する説明事項を十分検討し、希望にかなうタイプを選ぶことが大切です。

分譲マンション選びの重要ポイント?「どんな共用施設があるか?」

分譲マンションを購入するメリットと言えば交通アクセスの良さといった利便性もありますし、室内に設置された便利な設備もあるでしょう。分譲マンションの場合は室内だけでなく館内の共用部分にも色々な施設が整っています。
マンションはエントランスが豪華な造りになっており、重厚感のあるアプローチと高級感あふれるエントランスホールが魅力的です。

タワーマンションや大規模タイプのマンション等、グレードの高い物件はエントランスを入った所にソファが設置されていることが多いでしょう。ソファは住人が休憩する場所として利用することもできますが、来客の際にも便利に使えます。ソファがあればセールスマンや取引先との商談等で使えるので、自宅まで上げる必要がなく非常に便利です。

高級分譲マンションはコンシェルジェサービスを設置していることも一般的です。マンションのフロントにコンシェルジェがいることでセキュリティー面でも安心感が得られます。もちろん様々な要望に応えてくれるので、クリーニングや宅配便の受け渡し、来客の取次等も依頼できます。サービスの内容はマンションによって異なりますが、トレーニングジムやパーティールーム、ゲストルームといった共用施設を利用したい時の予約受け付けもコンシェルジェが行っています。マンションで生活する上で欠かすことのできない存在だと言えるでしょう。

普段運動したくてもなかなかできないと嘆いている方は少なくありませんね。仕事帰りにトレーニングジムに立ち寄っていたのでは帰宅時間が遅くなりますし、トレーニングの後に電車やタクシーに乗って帰宅するのも面倒でしょう。その点トレーニングジムが自宅のあるマンションに設置されていれば、好きな時に体を鍛えることができます。

パーティールームは住人同士が親睦を深め合う場所として最適です。もちろん個人的に利用することもできる共用施設のため、子供の誕生日バーティーや仲間との食事会でマンションのパーティールームを使うというのもいいでしょう。

中古マンション探し・購入前に気を付けたいこと・チェックポイントは?

新築のマンションを購入しようとすると少なくとも三千万円以上の販売価格になっている物件がほとんどですから、住宅ローンの返済額が大きくなったり返済期間が長くなってしまうことが多いでしょう。その点中古のマンションなら一千万円台から販売している物件もありますし、二千万円台になると選択の幅が広がります。購入価格を抑えることができれば無理な住宅ローンを組む必要がなくなるので、安心して購入に踏み切れるでしょう。

中古マンションを購入する場合、内装のリフォームを入れてから住み始めるという方が多くなっています。マンションですから外装のリフォームはできませんが、内装ならある程度は自分達で自由に変えられます。特に築年数が古い中古マンションは内装のリフォーム工事を行わないと住みにくい物件が少なくありません。築年数が古くてもリフォーム工事を行ってしまえば、築年数が気にならない新しい住まいのような感覚になれるのです。

中古マンションを購入する際は新築マンションのように販売会社から購入するのではなく、不動産仲介会社を通して手続きを行います。中古ということはそれまで住んでいた持ち主が存在します。その持ち主から購入することになるため、間に入る仲介会社が必要になるわけです。物件を内覧した時に気になる箇所が見つかった時は、価格交渉を行いたくなるでしょう。

交渉すれば多少は値引きしてくれる可能性もありますが、買主側から売主側に直接交渉するのではなく仲介会社に相談することが一般的です。仲介会社の方ではマンション売買のノウハウを心得ているので、的確なアドバイスがもらえるでしょう。いくらまでなら値引き交渉が可能か、相談しながら進めていきます。内装リフォームを入れる場合は購入価格に工事費もプラスして考えなければなりません。リフォーム工事にあまりお金をかけてはせっかく中古マンションを購入した意味がなくなってしまうので、価格交渉の結果を判断しながらリフォームの内容を決めていきましょう。

(家の売却について)
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